Kreisbaudirektor Jansen und Prof. Dr. Leppin beraten:

Bauausschuss berät erneut über B-Plan 28

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Westerland. In der Sitzung des Bauausschusses am Montag stand der Bebauungsplan Nr. 28 erneut im Mittelpunkt. Zu Gast waren Kreisbaudirektor Jansen und Frau Prof. Dr. Leppin, die den aktuellen Stand erläuterten und offene Fragen klärten. Der Plan betrifft ein Wohngebiet in Westerland, in dem künftig geregelt werden soll, welche Gebäudeformen und Nutzungen zulässig sind, insbesondere in welchem Umfang Dauer- und Ferienwohnungen erlaubt bleiben sollen.

Hintergrund
Der Bebauungsplan 28 sieht vor das Gebiet als Sondergebiet auszuweisen, indem sowohl Dauer- als auch Ferienwohnungen innerhalb eines Hauses zulässig sind. Vorgesehen ist, dass pro Gebäude maximal zwei Ferienwohnungen entstehen dürfen, die zusammen höchstens 45 Prozent der Wohnfläche einnehmen. Mindestens eine Wohnung muss als Dauerwohnsitz genutzt werden.

Abweichungen zum Workshop-Ergebnis
Im Verlauf der Sitzung wurde deutlich, dass der aktuelle Planentwurf in Teilen vom Ergebnis des vorangegangenen Workshops abweicht. Ursprünglich war davon ausgegangen worden, dass nur Dauerwohnungen im Kellergeschoss erlaubt sind.
Diese Festsetzung wurde nachträglich geändert, um auch Ferienwohnungen im Keller zuzulassen. Kreisbaudirektor Jansen wies darauf hin, dass diese kurzfristige Anpassung zu den Einwänden des Landes beigetragen habe.

Diskussion um Mengengerüst
Ein zentrales Thema war das sogenannte Mengengerüst, also die Gesamtzahl der zulässigen Ferienwohnungen. Nach Einschätzung des Kreises müsse das Verhältnis von Ferien- zu Dauerwohnungen auf der gesamten Insel betrachtet werden, um eine Überlastung durch touristische Nutzungen zu vermeiden. Nach Berechnung von Herrn Jansen gibt es in der Gemeinde Sylt bereits rund 10.000 Ferienwohnungen. Jede zusätzliche Einheit müsse daher sorgfältig abgewogen werden.

Prof. Dr. Leppin stellte klar, dass die Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit durchaus die Möglichkeit hat, eigene Festsetzungen zu treffen, sofern diese gut begründet sind.

Dabei könnten auch wirtschaftliche Belange, etwa der Erhalt von Arbeitsplätzen, berücksichtigt werden.

Stellungnahmen von Kreis und Land

Das Land Schleswig-Holstein und der Kreis Nordfriesland haben in ihren Stellungnahmen erhebliche Bedenken gegen Teile des Bebauungsplans geäußert.

Kritisiert wird vor allem die Ausweitung der Ferienwohnnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet, in dem bislang keine Ferienwohnungen erlaubt waren. Nach Auffassung des Landes verschärfe der Entwurf den bestehenden Mangel an Dauerwohnraum.

Prof. Dr. Leppin ordnete die Einwände allerdings etwas anders ein. Sie verwies darauf, dass in einem allgemeinen Wohngebiet nach Baugesetzbuch durchaus ein Anteil von bis zu 30 Prozent Ferienwohnungen zulässig sei.
Somit seien die Einwände des Landes nicht zwingend ausschlaggebend, sondern im Rahmen der kommunalen Abwägung zu behandeln.

Zweitwohnungen im Sondergebiet 2
Unverändert kritisch bleibt die geplante Festsetzung von Zweitwohnungen im sogenannten Sondergebiet 2. Diese Regelung ist nach derzeitigem Stand nicht genehmigungsfähig, da sie den Zielen des aktuellen Regionalplans widerspricht. Das Gebiet wurde zwar ursprünglich als Zweitwohngebiet konzipiert, doch die entsprechenden Festsetzungen sind noch nicht rechtskräftig. Hier besteht Nachbesserungsbedarf. Eine Überarbeitung dieser Passage würde eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans erforderlich machen.

Wirtschaftliche und planerische Aspekte
In der Diskussion wurde mehrfach betont, dass die Gemeinde bei ihrer Abwägung auch die wirtschaftliche Bedeutung der Ferienwohnnutzung berücksichtigen muss. Zugleich sei es notwendig, Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung zu sichern. Beides müsse in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden.

Einigkeit bestand darin, dass der Bebauungsplan 28 keine Blaupause für andere Gebiete auf der Insel sein soll. Jedes Baugebiet müsse individuell betrachtet und an die örtlichen Gegebenheiten angepasst werden.

Ausblick
Der Bauausschuss kam überein, dass der Entwurf überarbeitet werden muss. Die Verwaltung wurde beauftragt, die Hinweise von Kreis und Land sowie die im Ausschuss geäußerten Anregungen aufzunehmen. Sobald eine angepasste Fassung vorliegt, könnte der Plan erneut öffentlich ausgelegt werden.

Nicht umsetzbar bleibt hingegen die geplante Zulassung von Zweitwohnungen im Sondergebiet 2. Diese Regelung wird in der nächsten Fassung gestrichen oder verändert. Bis der Bebauungsplan rechtskräftig beschlossen ist, bleibt die bestehende Veränderungssperre in Kraft.

Mit der Überarbeitung des Plans soll ein ausgewogener Kompromiss zwischen der Schaffung von Dauerwohnraum und einer begrenzten touristischen Nutzung gefunden werden.

Geschrieben von: Redaktion / veröffentlicht am: 11.11.2025